„საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტო, შპს „თბილისის სააუქციონო სახლი“, არაუფლებამოსილი პირი, გამოსცემს განკარგულებებს, რითაც არღვევს მესაკუთრეთა აბსოლუტურ უფლებას“, _ განუცხადა „ქრონიკა+“-ს იურისტმა სოსო ხახუტაშვილმა.უფრო კონკრეტულად, რას ნიშნავს სააგენტოს მხრიდან მესაკუთრეთა აბსოლუტური უფლებების დარღვევა?

„ქრონიკა+“-ს სოსო ხახუტაშვილი ესაუბრება:

_ ბატონო სოსო, რას გულისხმობთ აბსოლუტურ უფლებაში და აღნიშნული შპს რატომ არის არაუფლებამოსილი პირი?

_ კანონმდებელი არ გვთავაზობს აბსოლუტური სანივთო უფლების ნორმატიულ ცნებას, თუმცა იურიდიულ დოქტრინაში აბსოლუტურ სანივთო უფლებად განიხილება საკუთრების უფლება. აბსოლუტურობა განიხილება, როგორც საკუთრების უფლების საყოველთაო დაცვა. საკუთრების უფლების აბსოლუტურობა გულისხმობს მესაკუთრის მხრიდან მესამე პირისადმი საკუთრების უფლების ობიექტის დაცვის მოთხოვნას („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონი; სსიპ საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტოს დებულების პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტი).

საქართველოს მთავრობის 2012 წლის 12 აპრილის #141-ე დადგენილებით დამტკიცდა: დაინტერესებული ფიზიკური და იურიდიული პირების ქონების განკარგვის ხელშეწყობისას სსიპ საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტოს მიერ მომსახურების გაწევის, მომსახურების სახეებისა და საფასურის ოდენობის დამტკიცების შესახებ წესები განსაზღვრავს სააგენტოს მიერ დაინტერესებული ფიზიკური და იურიდიული პირების ქონების განკარგვის ხელშეწყობისას მომსახურების გაწევის ძირითად პრინციპებს, რომლებიც მოქმედებს ფიზიკური/იურიდიული პირების ქონების შეძენისას. აღნიშნული წესებში მითითებულია, რომ ვებგვერდზე რეგისტრაციისა და ავტორიზაციის გავლის შემდგომ მომხმარებელს შესაძლებლობა აქვს, ელექტრონული აუქციონის გზით შეიძინოს/სარგებლობის უფლებით მიიღოს და ინტერნეტმაღაზიის მეშვეობით შეიძინოს ვებგვერდზე განთავსებული, ფიზიკური/იურიდიული პირების ქონება (უძრავი/მოძრავი) დამოუკიდებლად და სააგენტო იხსნის პასუხისმგებლობას მხარეებს შორის წარმოქმნილი ნებისმიერი უთანხმოების შემთხვევაში. აღნიშნული დანაწესის განმარტებიდან ცალსახად გამომდინარეობს, რომ სააგენტოს მხრიდან ხორციელდება მხოლოდ ქონების განკარგვის ხელშეწყობა. განსახილველ ელექტრონულ აუქციონზე იყიდება ფიზიკური ან იურიდიული პირის ქონება, სააგენტოს მხრიდან ხორციელდება მხოლოდ ქონების განკარგვის ხელშეწყობა. სააგენტოს მიერ გაცემული ცნობა იმის შესახებ, რომ მოსარჩელემ გაიმარჯვა აუქციონში, არ წარმოადგენს საკუთრების უფლების გადაცემის საფუძველს. სასამართლომ განმარტა, რომ წარმოდგენილ შემთხვევაში საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტო საშუალებას აძლევს ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს, ელექტრონული აუქციონის ვებგვერდზე სარეალიზაციოდ განათავსოს თავისი ქონება. ეს ხდება მომხმარებლის ხელშეწყობისთვის, გამოავლინოს პოტენციური მყიდველი, რომელიც ყველაზე მაღალ ფასად შეიძენს სარეალიზაციოდ გამოტანილ ქონებას. ამ შემთხვევაში სააგენტოს არ აქვს უფლებამოსილება, საკუთრების გადაცემის შესახებ გამოსცეს განკარგულება, რადგან ამ შემთხვევაში არ ტარდება იძულებითი აუქციონი ან სააგენტოს მიერ სახელმწიფო ქონების გასხვისების აუქციონი. განსახილველ შემთხვევაში აუქციონში გამარჯვება არ ნიშნავს ქონების შეძენას და ეს არ წარმოადგენს საკუთრების უფლების გადასვლის საფუძველს.

_ კონკრეტული მაგალითი განვიხილოთ.

_ საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, უძრავი ქონება (მესაკუთრე თ. სარალიძე) მდებარე: ქ. თბილისი, პეტრე ქავთარაძის ქუჩა, შესახვევი II, არსებული ბინა, საკუთრების უფლებით დარეგისტრირდა სს „საქართველოს ბანკის“ სახელზე, უფლების დამდგენ დოკუმენტად მითითებულია განკარგულება აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე უფლებამოსილების მიღების შესახებ #191391598. დამოწმების თარიღი: 15/11/2019წ. ნოტარიუსი ნუნუ კალანდარაშვილი. განკარგულება გამოსცა შპს „თბილისის სააუქციონო სახლმა“. საჯარო რეესტრის 882019952182-06 (18.11.2019) გადაწვეტილებით, უხეშად დაირღვა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 75-ე მუხლის მე-3 ნაწილი, რომლის თანახმად, აუქციონში გამარჯვებული პირის მიერ ქონების ფასის სრულად გადახდის შემდეგ, აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოსცემს განკარგულებას აუქციონზე შეძენილ ქონებაზე. საკუთრების უფლების შესახებ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 302-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი გაიყიდება აუქციონზე კრედიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე, რომლებიც აუქციონის ჩატარების მიზნით ნიშნავენ სპეციალისტს, მისივე თანხმობით. შეთანხმებით განისაზღვრება სპეციალისტის ანაზღაურება. ელექტრონული აუქციონის ვებგვერდზე განთავსებულია წესები და პირობები, რომლებიც მოქმედებს ფიზიკური/იურიდიული პირების ქონების შეძენისას. აღნიშნული წესებში მითითებულია, რომ ვებგვერდზე რეგისტრაციისა და ავტორიზაციის გავლის შემდგომ მომხმარებელს შესაძლებლობა აქვს, ელექტრონული აუქციონის გზით შეიძინოს/სარგებლობის უფლებით მიიღოს და ინტერნეტ მაღაზიის მეშევობით შეიძინოს ვებგვერდზე განთავსებული, ფიზიკური/იურიდიული პირების ქონება (უძრავი/მოძრავი). ასეთ შემთხვევებში, სააგენტოს მხრიდან ხორციელდება ქონების განკარგვის ხელშეწყობა ვებგვერდის წწწ.ეაუცტიონ.გე გამოყენებით. სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლით, 316-317-ე მუხლებით გათვალისწინებული ვალდებულებით (სამართლებრივი ურთიერთობები), საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ მნიშვნელოვანი განმარტება გააკეთა კრედიტორისა და მოვალის ურთიერთობაში კეთილსინდისიერებისა და გულისხმიერების დარღვევის შედეგად კრედიტორის მიერ უფლების ბოროტად გამოყენების თაობაზე. კეთილსისნდისიერება გულისხმობს სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა მოქმედებას პასუხისმგებლობით და ერთმანეთის უფლებებისადმი პატივისცემით მოპყრობას. საკრედიტო დაწესებულების მართლზომიერი ქცევის განმსაზღვრელია სახელშეკრულებო ურთიერთობის მონაწილის კეთილსინდისიერებისა და მეორე მონაწილის უფლებებისა და ქონებისადმი განსაკუთრებული გულისხმიერების ვალდებულება და არა მარტოოდენ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების რეალიზაციის უფლება. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ, ზოგადად, ყველა მართლწესრიგი სამართლის სუბიექტთა ქცევის წესს კეთილსინდისიერების პრინციპზე აფუძნებს და ამ პრინციპს ნორმატიულ კონცეფციად განიხილავს. იგი თანამედროვე სამართლის, ფილოსოფიისა და ბიზნესის ერთ-ერთი ფუძემდებლური პრინციპია. საკასაციო პალატის განმარტებით, კეთილსინდისიერების ზემოაღნიშნული ფუნქციებიდან გამომდინარობს, რომ ნებისმიერ ვალდებულებით-სამართლებრივ ურთიერთობაში კრედიტორს არ შეუძლია, უარი თქვას მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების მცირე ხელშეწყობაზე, როდესაც მოვალეს კრედიტორის მხრიდან ესაჭიროება ასეთი ხელშეწყობა მასზე ნაკისრი ვალდებულების ჯეროვნად შესასრულებლად.

_ როგორც თქვენ აღნიშნავთ, საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტო შპს „თბილისის სააუქციონო სახლის“ მიმართვა კანონშეუსაბამოა?

_ მოცემულ საქმეზე დადგენილი კონკრეტული ფაქტობრივი გარემოებები იძლევა ლოგიკური და თანმიმდევრული ვარაუდის საფუძველს, რომ ბანკის მხრიდან კერძო აუქციონის ფორმით უძრავი ნივთების იძულებით რეალიზაციის, როგორც კრედიტორის მოთხოვნის დაკმაყოფილების უკიდურესი ფორმის, გამოყენება ერთმნიშვნელოვნად არის უფლების ბოროტად გამოყენება, რაც წინააღმდეგობაში მოდის საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 115-ე მუხლთან.

_ თქვენ განაცხადეთ, რომ ქონება დარეგისტრირდა „საქართველოს ბანკის“ სახელზე. ამ ეტაპზე ვინ განკარგავს აღნიშნულ ქონებას?

_ საკუთრების უფლება არ არის მხოლოდ რეგისტრაცია. იმისთვის, რომ გახდე სრული მესაკუთრე, ფაქტობრივი ფლობაც არის საჭირო. ბინის გამოთავისუფლებას, საქართველოს კონსტიტუცის მე-19 მუხლის მოთხოვნის შესაბამისად, სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება სჭირდება. ამის შესახებ ბანკმა მიმართა სასამართლოს, ჩვენ კი უკანონო რეგისტრაციის გაუქმება მოვითხოვეთ. ამავე დროს, მოსამართლე მერი გულუაშვილმა დააკმაყოფილა ჩვენი შუამდგომლობა და საქართველოს ბანკს რეგისტრაცია შეუჩერა იმ ქონებაზე, რომელიც სარალიძეებს ეკუთვნის, სადაც ოჯახის წევრებად ირიცხებიან მცირეწლოვანი ბავშვი და ინვალიდი მოხუცი ქალბატონი.

_ საჯარო რეესტრს აქვს თუ არა პასუხისმგებლობა რეგისტრაციის ნაწილში?

_ საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის მიხედვით, რეესტრის თანამშრომლები პასუხს არ აგებენ დოკუმენტის ნამდვილობაზე. ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მიხედვით ვალდებულნი არიან, რეგისტრაციის შესახებ ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებაზე აცნობონ დაინტერესებულ პირს, რომელთა უფლებაც შესაძლოა დაირღვეს და უზრუნველყოს მათი მონაწილეობა ადმინისრტაციულ წარმოებაში, რასაც რეესტრი იშვიათად აკეთებს, ეს კი პირდაპირ კავშირშია უკანონო რეგისტრაციებთან და მნიშვნელოვნად ზრდის იპოთეკით დაზარალებულთა რაოდენობას.

ნენე ინჯგია